'Gebouwen geschikt voor meerdere functies gaan langer mee'

Dit is een expertquote van Sophie Kraaijeveld, Sector specialist Real Estate, ING Sector Banking.

U kunt dit bericht, of delen hiervan gebruiken op uw kanalen, met vermelding van de naam van de expert en organisatie. Aanleiding: Wat doe je met een leegstaande kantoortoren van 45 verdiepingen?

Bedrijven hebben minder kantooroppervlakte nodig nu meer mensen thuiswerken. Voor kantoorgebouwen op ongewilde locaties die veel energie verbruiken is het niet eenvoudig een huurder te vinden. Daarentegen hebben we een dringende behoefte aan woningen. Transformatie naar woningen lijkt dan ook een voor de hand liggende oplossing. Alleen is dit niet altijd te realiseren, omdat de kosten voor aanpassing van het kantoorgebouw niet in verhouding staan tot de waarde die het heeft als appartementencomplex. Zonder transformatie resteert sloop en vervolgens nieuwbouw. Dit kost veel schaarse bouwmaterialen. Als bij het ontwerp al rekening gehouden wordt met een transformatie naar een andere functie zorgt dit ervoor dat het gebouw langer in gebruik kan blijven. Dat is duurzamer en tegelijkertijd economisch interessant.

Op dit moment worden kantoren zo ontworpen dat ze lastig om te bouwen zijn naar woningen of een hotel. Zo heeft een kantoor vaak diepe etages waardoor er voor woningen te weinig daglicht is. Transformatie van traditionele kantoren is duur; er moet veel aan getekend worden en de bouw is kostbaar.

Dat kan anders. In het ontwerp al rekening houden met meerdere functies (wonen, kantoor, maatschappelijk) zorgt ervoor dat je het later bouwtechnisch makkelijker kunt aanpassen. Een kantoor wordt geacht 50 jaar mee te gaan. In de praktijk wordt dit lang niet altijd gehaald, omdat de behoeften veranderen. Het is ook praktisch onmogelijk om te voorspellen waar wij als maatschappij over 50 jaar behoefte aan hebben. Neem de coronapandemie als voorbeeld. Die heeft niemand voorspeld en daardoor zijn in korte tijd meer mensen thuis gaan werken.

Het ontwerpen van ‘multi-purpose’ gebouwen ligt bij de architecten en de opdrachtgevers. Maar om het echt van de grond te krijgen is er meer nodig. Een gebouw dat nu een kantoor is, heeft ook een woonbestemming nodig wil het kunnen ‘verkleuren’ naar appartementen. Hier speelt de gemeente een rol. En taxateurs moeten de flexibiliteit van een gebouw op waarde kunnen schatten. Want het bouwen van een adaptief gebouw is in eerste instantie vaak duurder, maar door de langere levensduur wel duurzamer en goedkoper over de hele levensduur. Als de langere levensduur in de waardering terugkomt kunnen investeerders en financiers deze hogere investering financieren.